Не секрет, что сегодня на рынке
коммерческой недвижимости существует дефицит качественных площадей. Однако
офисы активно строятся, развивается и рынок складских помещений, и гостиничный
сектор. Что ждет эти сегменты рынка в ближайшее время?
Текущее
состояние
Сегодня на московском
рынке представлен относительно небольшой объем качественных офисных площадей.
Офисов класса А в Москве существует 1,3 млн кв. м, класса В – почти в 3
раза больше – 3,8 млн кв. м. Этого столице явно недостаточно, поэтому на 2006
год было запланировано построить еще 557 тыс. кв. м помещений класса А, что на
72,5 % больше количества подобных площадей, введенных в строй в прошлом
году (322 881 кв. м), и 862 тыс. кв. м помещений класса В, что превысит объем
прошлого года (684 871 кв. м) на 25,9 %. В июне на рынке офисных помещений
наблюдался высокий спрос на качественные площади, что привело к сохранению
высокого уровня заполняемости и снижению доли вакантных площадей. В среднем в
классе А доля вакантных площадей в июне составила 1,66 % от общего
количества площадей класса А, для класса В доля свободных площадей – 3,71 %
от общего количества площадей класса В на рынке.
Новые площади
Собственно платежеспособный спрос и
привлекает инвесторов в строительство объектов коммерческой
недвижимости. Однако не все их проекты оказываются воплощенными
в срок и качественно. Так, планировалось сдать в эксплуатацию в 1 квартале
текущего года 104 тыс. кв. м площадей класса А и 300 тыс. кв. м площадей класса
В. Реально же было сдано только 57 тыс. кв. м в классе А и 185 тыс. кв. м в
классе В, т. е. около 60 %. Во втором квартале было введено в строй
еще меньше – 35 % от запланированных к запуску 405 тыс. кв. м офисных
площадей классов А и В, ввод 263 тыс. кв. м задерживается по различным причинам.
В связи со сложившейся ситуацией Сергей Рябокобылко, исполнительный
директор компании
Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko,
прогнозирует, что в 2006 году вместо запланированных 557 тыс. класс А получит
лишь 300 тыс. кв. м новых офисов, что составит 53,9 % от плана, а класс В
пополнится не на 862 тыс. кв. м, а приблизительно на 400 тыс., или 46,4 %.
Тем самым дефицит качественных площадей при стабильном спросе может повлечь
за собой планомерный рост ставок аренды. Собственно договоры предварительной
аренды – прямое тому подтверждение.
Предварительная аренда
Несмотря на то что
тенденция задержки и отсрочки ввода новых офисных площадей налицо, широко
распространена практика сдачи помещений в аренду еще задолго до завершения
строительства и ввода здания в эксплуатацию. Так, например, по
данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko,
85 % помещений в зданиях, запланированных к вводу в строй (по планам от 1
января 2006 года), уже сдаются, 27 % площадей в этих комплексах уже
сданы. Из помещений, намеченных к вводу в эксплуатацию в 2007
году, 40 % площадей уже сдаются, а 33 % этих площадей уже сданы.
И даже в зданиях, ввод которых планируется лишь в 2008 году, 20 % площадей
уже сдаются и на 3 % таких площадей предварительные договоры аренды уже
подписаны. Таким образом, можно говорить о том, что время, когда рынок офисных
площадей Москвы достигнет баланса спроса и предложения, отодвигается в более
отдаленное будущее.
Ставки аренды
Говоря об арендных ставках на сегодняшнем рынке качественных
офисных площадей, можно отметить, что в классе А они имеют нормальное
распределение – т. е. существует малое количество площадей, сдаваемых по
очень высоким ставкам, и небольшое количество площадей, сдаваемых по ставкам
ниже среднего уровня, основное же количество офисов класса А сдается по ставкам
около $ 600 за метр в год, без учета НДС и эксплуатационных расходов.
Сегодня уже есть предложения, перешагнувшие рубеж в $ 1400 ($ 1500 и
$ 2000 за метр), но их доля в общем количестве предложений очень мала.
Примерами таких предложений являются последние офисы малой площади в комплексе
«Романов двор», уже готовы помещения в «Балчуг плаза», ставка аренды для
большинства из них $ 1000 (без НДС и эксплуатационных расходов).
Сравнивая распределение арендных ставок
на офисы класса В в существующих и строящихся зданиях, можно отметить негибкость
арендаторов, так как это распределение сходно для вакансий в существующих
зданиях и в строящихся комплексах. Иными словами, подавляющее число арендаторов
готовы платить за офис класса В (не важно, находится он в давно построенном
здании или в строящемся) около $ 300-350 за квадратный метр в год. В то
время как арендаторы офисов класса А проявляют большую гибкость и за более
качественные и современные метры в строящихся комплексах готовы платить на
$ 50-100 больше, чем за уже существующие и, следовательно, менее передовые.
Возможно, разница в подходах отражает одно из принципиальных отличий арендаторов
вышеупомянутых классов офисов. Кроме того, процессу вредит тот факт, что класс
здания зачастую оценивают владельцы, присваивая порой явному «А-» вожделенный
«А+». К слову сказать, различные классификации офисных площадей на сегодняшний
день не вполне совершенны, требуют доработки, а в идеале рынок ждет создания
единой, всеобъемлющей и общепринятой классификации (которая вряд ли появится,
потому что при единой классификации некоторым компаниям будет значительно
сложнее продать или сдать менее качественный продукт под вывеской более
качественного, но по «своей» классификации).
http://www.sob.ru
