Тем, кто живо помнит советские
времена слово «дефицит» хорошо знакомо. Тогда так называлось все, что было
трудно купить, точнее, даже не купить, а достать. С приходом в нашу страну
рыночной экономики ситуация изменилась, и, рассуждая о дефиците, большинство
людей говорит прежде всего о дефиците времени. Интересно узнать,
существует ли дефицит предложений на рынке
коммерческой недвижимости?
Рынок торговых
помещений
Сегодня наиболее дефицитными
концепциями являются крупные многофункциональные торговые центры
Екатерина Голикова, аналитик отдела
экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle
рассказывает: «Сегодня наиболее дефицитными концепциями являются крупные
многофункциональные торговые центры с развитой развлекательной составляющей, а
также универмаги с дисконт-центрами в качестве якорных арендаторов. Востребована
также концепция Retail park (многофункциональный торговый объект, объединяющий
несколько крупных торговых операторов, занимающих отдельные здания), остро
ощущается нехватка торговых объектов шаговой доступности, общей площадью не
более 10 тыс. кв. м».
С этим выводом полностью согласен
Сергей Храмов, директор по развитию 4Rent Estate: «На рынке аренды торговых
площадей наиболее дефицитны магазины шаговой доступности, расположенные вблизи
станций метро в спальных районах, население которых отличается активной
покупательской способностью». По мнению Сергея Храмова, на рынке аренды торговых
площадей заметен дефицит помещений площадью от 100 до 300 кв. м, расположенных в
пределах Садового кольца, на Тверской улице, Ленинградском, Кутузовском и
Ленинском проспектах. Кроме того, недостаточно торговых помещений со свободной
планировкой на первых этажах жилых помещений. В новостройках эта проблема
постепенно решается, но в центре Москвы по прежнему мало площадей со свободной
планировкой, которые бы изначально соответствовали формату торговых.
«На рынке продажи торговых
площадей, — продолжает директор по развитию 4Rent Estate, — достаточно
остро стоит проблема с помещениями для бизнеса крупных сетей. Как правило, такое
помещение должно отвечать нескольким критериям, в числе которых – близость к
станции метро, наличие витрин, высоких потолков». Совокупность этих критериев в
одном предложении встречается не часто. Наиболее востребованы помещения на
первом этаже, а также на первой линии, важно отсутствие подвала и наличие
витрин.
Дефицит качественных торговых площадей будет
постепенно снижаться за счет вхождения на рынок новых иностранных операторов,
считает Екатерина Голикова, а также благодаря диверсификации деятельности
существующих российских операторов, готовых осваивать новые сегменты рынка.
Сроки будут зависеть от рыночной активности операторов.
Офисы
На рынке аренды офисных помещений
наиболее востребованы небольшие (от 100 до 200 кв. м) офисы
Как рассказал Сергей Храмов, на рынке
аренды офисных помещений наиболее востребованы небольшие (от 100 до 200 кв. м)
офисы. На сегодняшний день их почти нет, инвесторы не спешат вкладывать деньги в
строительство бизнес-центров, рассчитанных на аренду небольших офисных
помещений. Они опасаются текучки среди арендаторов. Слишком велика вероятность
того, что компания-арендатор неожиданно съедет, если ей потребуются
дополнительные площади, которые арендодатель не сможет своевременно
предоставить. А небольшой компании переехать намного проще, чем, например, банку
с его дорогостоящими телефонными коммуникациями. Удержать такую компанию
штрафными санкциями не представляется возможным: арендаторы малометражных
офисов, как правило, не идут на заключение договоров. Наиболее дефицитными
являются помещения площадью от 50 до 200 кв.м классов А и В, расположенные в
центре, внутри Третьего Транспортного кольца.
Мария Котова, директор отдела
исследований компании Knight Frank, уточняет: «Наблюдается острый дефицит
небольших по площади помещений представительского класса с уже оборудованными
рабочими местами. Особенно актуально это предложение для компаний, начинающих
свою деятельность и нуждающихся в небольших представительских офисах,
расположенных в престижных районах города. Несмотря на достаточно высокий спрос
со стороны арендаторов, предложение в этом сегменте ограничено, вследствие чего
владельцы могут диктовать арендаторам достаточно высокие цены. Однако по мере
развития рынка арендная плата за такие помещения будет снижаться».
Кроме того, на рынке продажи офисных помещений наблюдается
дефицит особняков в центре Москвы, продолжает Храмов. В настоящее время в
столице не больше 200 таких зданий. Новых особняков строится мало, да и площадок
в центре под их строительство практически не осталось. Существует и дефицит
предложения бизнес-центров класса А в центре Москвы. Случаи продажи таких
объектов рекордно низки – одно или два предложения на весь рынок. Кроме того, в
дефиците офисные площади метражом от 100 до 500 кв.м с отдельным входом на
ликвидных направлениях, таких как Ленинский и Кутузовский проспекты.
Директор по развитию 4Rent Estate считает, что ситуация на
рынке офисов изменится к 2010 году, с вводом в эксплуатацию, прежде всего,
«Москвы-Сити», а также ряда других девелоперских проектов. «Значительное
количество «старых» площадей высвободится для новых арендаторов. Что касается
торговых площадей, если мы говорим о больших форматах, то здесь развитие
идет по нарастающей: строятся новые ТЦ и офисно-торговые комплексы, крупные сети
активно возводят торговые здания для своего бизнеса. В сегменте небольших
торговых площадей в центре Москвы ситуация может измениться только за счет
реконструкции уже имеющихся объектов и строительства новых. Думаю, это
произойдет в течение 3-5 лет», — резюмирует Храмов.
Склады
Наиболее ярким примером недостатка предложения на рынке
коммерческой недвижимости является рынок складских помещений. Сейчас на рынке в
целом ощущается нехватка качественных помещений классов А и В. Спрос
намного превышает предложение, востребованы практически все качественные
складские площади.
По мнению Руслана Суворова, руководителя
отдела Складской и производственной недвижимости компании
Praedium, несмотря на то, что товаропотоки активно растут в течение всего
периода времени после кризиса 1998 года и вплоть до 2004 года, предложение
качественных площадей на складском рынке практически отсутствовало, и только в
2005 году появились крупные проекты, соответствующие международным
стандартам. Таким образом, крупнейшие пользователи складов теперь могут
ориентироваться на аренду, а не самостоятельный девелопмент складов, не
являющийся их профильной деятельностью. Тем не менее, за годы отсутствия
предложения был накоплен значительный дефицит, который продолжает увеличиваться
с общим ростом потребления, и в последнее время дополнительно
подталкивается активным ростом товаропотоков в регионы. При этом девелоперы
продолжают сталкиваться со сложностями, приводящими к переносам сроков
строительства, из-за чего пользователи на деле имеют довольно ограниченный выбор
площадей.
Ольга Рыбакова, аналитик отдела исследований Jones
Lang LaSalle рассказывает: «В настоящее время основной спрос предъявляется на
качественные склады, расположенные в 30 километровой зоне от Москвы. В условиях
серьезной нехватки помещений спросом пользуются практически все направления. При
этом можно выделить Северо-запад, который остается популярным, несмотря на
сильную загруженность Ленинградского шоссе, так как большая часть грузов
проходит именно здесь. Кроме того, в последнее время спросом пользуются южные
направления, в том числе из-за меньшей загруженности основных шоссе». Интересно
заметить, что приоритетное значение имеет не расстояние от МКАД, а время, за
которое можно добраться до Москвы.
На сегодняшний день, добавляет Р.
Суворов, мы имеем ситуацию, когда площади уходят с рынка еще на стадии
строительства. Появляющиеся на рынке, казалось бы, большие площади быстро
поглощаются. Существующий объем качественных площадей в Московской области на
сегодняшний день – 1 200 000 кв. м — практически полностью занят. Доля
свободных площадей в классе А стремится к 0%, а в классе В составляет около 3 %.
При этом объем неудовлетворенного спроса превышает 1 000 000 кв. м.
Специалисты отдела исследований Jones Lang LaSalle ожидают,
что с увеличением предложения на рынке спрос станет более
дифференцированным: значимыми станут специфические характеристики
склада (качество, расположение, и т.д.)
В ближайшие годы планируется
выход на рынок нескольких крупномасштабных проектов, которые увеличат
предложение на рынке. Однако мы не ожидаем существенного изменения баланса
спроса и предложения в ближайшие несколько лет, подводит итог Ольга Рыбакова.
http://www.sob.ru
