В конце октября на
71-м километре МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе начнется
строительство бизнес-парка класса «А» «Гринвуд». По мнению участников рынка,
возведение крупного делового центра за пределами МКАД – шаг довольно
неоднозначный, так как, несмотря на низкие арендные ставки, управляющей компании
будет достаточно сложно найти такое количество желающих арендовать офис на самой
окраине столицы.
Строительные работы на 71-м километре
МКАД начнутся во второй половине октября, а сдача комплекса планируется на весну
2007 года. Инвестором строительства станет специально созданное ЗАО «Гринвуд».
На участке в 20 гектаров разместятся 13 зданий общей площадью 130 тыс. кв.
метров.
В «Гринвуд» будут
заманивать бесплатными автобусами
«Строительство бизнес-парка за
пределами МКАД – пока случай прецедентный, а вот проекты небольших офисных
центров уже были реализованы»
Застройщиком проекта выступит ЗАО «Гринвуд». Офисная часть будет состоять из
шести типов зданий (10 шестиэтажных и три трехэтажных) площадью от 3500 до 13500
кв. метров. Помимо офисных площадей в состав делового центра войдут несколько
гостиниц, апартаменты, развлекательный комплекс, а также жилой комплекс с
подземным паркингом. Примерная стоимость реализации данного проекта составит
порядка 150 млн. долларов.
Соинвестором комплекса станет фирма
Coalco, владельцем которой является известный предприниматель Василий Анисимов,
специализирующийся на инвестициях в металлургический бизнес. На данный момент
компания уже реализовала один проект в столице – торгово-офисный центр класса
«А» на Лесной улице. Сегодня основным объектом Coalco является логистический
комплекс размером 1 млн. кв. метров, строительство которого ведется в
Подмосковье.
Также для реализации проекта ЗАО
«Гринвуд» планирует привлечь банковские кредиты. Расположение, а именно
удаленность «Гринвуда» «от шумного, труднодоступного центра» авторы проекта
представляют как одно из преимуществ делового комплекса. Транспортную связь с
метро планируется осуществить при помощи бесплатных автобусов. Однако ключевое
преимущество бизнес-парка авторы видят в низких арендных ставках, которые
привлекут клиентов.
По мнению ведущего менеджера по
маркетингу компании Cushman&Wakefield Styles&Ryabokobylko Ирины
Дубовской, международный опыт доказывает жизнеспособность крупномасштабных
бизнес-парков, расположенных за чертой города. В Европе и Америке данный формат
широко распространен и весьма успешен. В России «Гринвуд» – это первый проект
подобного плана.
«Гринвуд» будет занимать площадь в 130
тыс. кв. метров, что обеспечивает возможность построить качественные здания
более низкой этажности, развить собственную инфраструктуру, а также решить остро
стоящую в центре Москвы проблему паркинга. «Реализация проекта подобного
масштаба в пределах МКАД практически невозможна», – добавила Ирина Дубовская. По
данным компании Cushman&Wakefield Styles&Ryabokobylko, планируемая
арендная ставка метра площади составит всего 300 долларов в год за квадратный
метр, а затраты на операционные расходы не превысят 60 долларов за метр.
Строить за МКАД
сложно, но можно
Комплекс
«Кантри-Парк» в Химках - удачный пример строительства бизнес-центра за
пределами МКАД |
Участники рынка настроены более
пессимистично. «Пока что мы оцениваем данный проект неоднозначно, – заявил
газете ВЗГЛЯД Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости компании
Knight Frank. – В проекте «Гринвуд» мы пока что не видим сформированной целевой
группы компаний, которых мог бы заинтересовать данный проект.
Основная проблема заключается в
транспортной доступности. Действительно, застройщику необходимо будет решить
проблему транспорта, учитывая же объем планируемых площадей, это необходимо
будет делать централизованно, а не возлагать эту задачу на плечи будущих
арендаторов. В сочетании с адекватной ценовой политикой данная концепция может
сработать, однако все равно выглядит достаточно рискованно, и девелоперу
придется приложить немало усилий, чтобы полностью заполнить арендаторами все 130
тыс. кв. метров площади».
Похожее мнение высказал и Вячеслав
Аксенов, директор департамента офисной недвижимости агентства Paul's Yard: «Люди
за МКАД поедут, только если будет соблюдено идеальное соотношение цены и
качества. Пока аналогичные примеры были сложными в реализации».
Строительство бизнес-парка за пределами
МКАД – пока случай прецедентный, а вот проекты небольших офисных центров уже
были реализованы. Комплекс «Кантри-Парк» площадью 16 тыс. кв. метров,
построенный год назад в Химках компанией «Рэйс-Коммуникейшн», проблем с
арендаторами уже не испытывает, хотя площади заполнялись около года.
«При грамотной концепции возможность
успешной реализации формата бизнес-центра за пределами МКАД вполне реальна, –
добавил Андрей Петров. – Лучшим примером может послужить строительство
офисно-гостиничного центра «Шерризон», расположенного в районе Шереметьево, в
свободной экономической зоне «Шерризон».
На эту тему
Общая площадь данного комплекса
составляет 12 тыс. кв. метров, из которых офисная составляющая всего 3600 метров
площади, а остальная часть комплекса занята гостиницей на 150 номеров и
рестораном. По мнению Андрея Петрова, успешность этого центра связана с тем, что
«Шерризон» ориентирован на компании, оперирующие в районе международного
аэропорта, которые, как правило, не испытывают необходимости в больших площадях
и в то же время заинтересованы в наличии гостиницы для своих деловых партнеров.