сдам сниму квартиру Полезные советы аренда

Полезные советы

Все большее число собственников жилья в Москве живут как рантье

По оценкам риэлторов, порядка 150 000 квартир в Москве их хозяева сегодня сдают в аренду. Спрос серьезно превышает предложение. Самые дешевые однокомнатные стоят от $300 в месяц, и такие еще надо поискать. Наиболее же распространенная цена - от 400 до $700 в месяц за одно- двухкомнатную квартиру. Верхний же предел практически не ограничен: известные нам договоры на аренду квартир в элитных домах заключались по ценам в районе $12 000-15 000 в месяц.

Сделать свой собственный бизнес на недвижимости за счет сдачи в аренду (если она сдается юридическому лицу) либо внаем (если физическому) принадлежащей ему на праве собственности квартиры может сегодня любой москвич. Было бы что сдавать. Размер его ежемесячных доходов будет складываться из разницы между стоимостью аренды его квартиры и той, в которой он сам будет проживать. На практике это может выглядеть следующим образом. Сдача внаем трехкомнатной квартиры в центральном административном округе Москвы в доме, не относящемся к разряду элитных, способна принести сегодня ее владельцу от 700 до $1000. Снять вполне пригодную для проживания двушку-трешку недалеко от метро в одном из спальных районов можно за $400. Разница составит $300-600.

Одинокие пожилые люди поступают еще проще: сдают свои квартиры в долгосрочную аренду, а сами уезжают жить в свои дачные домики. Живут - и не нарадуются своему счастью. Причем все чаще природная сообразительность и опыт советского коммунального сосуществования подталкивает таких людей к идее совместного проживания.

Фирма "Лютик" слушает

Во всем этом бизнесе по сути есть только одно сложное место - отношения с арендаторами. Начало 90-х годов полно историями об обчищенных квартирах, миллионных счетах за междугородние телефонные переговоры и т. д. Нельзя сказать, что сегодня такого рода криминал канул в небытие. Однако его стало существенно меньше. Зато появились "новинки". Самый распространенный вариант обмана сегодня - схема с так называемым предоставлением справочно-информационных услуг. Вкратце она выглядит так. В поисках квартиры вы натыкаетесь на интереснейшее предложение, цена которого долларов на сто ниже среднерыночной. Набираете номер указанного телефона и попадаете, допустим, в фирму "Лютик-недвижимость". Где вам любезно объясняют: да, такой вариант есть, подъезжайте в офис, чтобы подписать необходимые бумаги. Подъезжаете. Вам отвечают, что готовы предоставить телефон и точный адрес арендодателя, с которым вы сможете самостоятельно договориться об аренде, и плюс к тому список похожих вариантов, если этот вас чем-то не удовлетворит. Стоить эта услуга будет от 700 до 1500 руб. Если, отбросив сомнения, вы выплачиваете требуемую сумму и получаете на руки листочек с телефонами и адресами - все, вы попали. Поскольку по этим адресам никто ничего не сдает. Получить свои деньги обратно нереально. Вам оказали справочно-информационные услуги? Оказали. Чем недовольны? Выяснение качества этих услуг - функция органов правопорядка. Однако на сегодняшний день известно только об одном случае возбуждения уголовного дела против одного из многочисленных "лютиков".

Зачем нужны риэлторы

Составить юридически грамотный договор, искать клиента, публиковать рекламу - все это можно делать самому. И все же (не в качестве рекламы) проще обратиться к риэлторам. Благо что они в последние три года уделяют все больше внимания этому сектору рынка и предлагают новые качественные услуги. Наиболее полезная и интересная - доверительное управление недвижимостью. Суть доверительного управления заключается в том, что помимо собственно посреднических услуг агентство берет на себя заботы по наведению порядка в квартире при смене арендатора, своевременной оплате коммунальных услуг, получению платы с арендатора, проведению необходимых ремонтных работ в счет дальнейшего погашения потраченной суммы из арендной платы.

Естественно, что наиболее востребована эта услуга в случае с дорогими квартирами - от 1500 до $5000. Комиссионные агентства по договору составляют порядка 10% от ежемесячной арендной платы. Гарантии фирмы, помимо бесплатного страхования имущества (речь не о квартире, а об обстановке - мебели и т. д.) на $2000, включают в себя также обязательства по проведению любых бесплатных консультаций и представлению интересов клиента в суде.

Можно предположить, что благодаря активности риэлторских агентств (хотя в большей степени благодаря растущей осторожности москвичей) уже порядка 90% сделок в сфере дорогого и 60% в области дешевого жилья заключается при посредничестве риэлторов. И именно цены, зафиксированные при проведении этих сделок, являются ориентирами для всех, кто желает сегодня сдать либо снять квартиру в Москве.

Как высчитывают расценки

В принципе, в мировой практике приняты два основных варианта расчета арендной платы за недвижимость (если не учитывать российские новообразования под названием "от балды", "а сколько дашь?" и т. д.). Первый вариант, более распространенный в Европе, предусматривает расчет стоимости арендной платы путем умножения количества сдаваемых в аренду квадратных метров на некую величину. В зависимости от страны эта цифра колеблется в основном от 5 до 10 евро. При этом расчете получается, что если взять стандартную московскую однокомнатную квартиру (порядка 36 кв. м) и умножить ее площадь на некую усредненную европейскую ставку в размере 7 евро, то получится около 250 евро в месяц, или около $300, что приблизительно соответствует сегодняшнему положению вещей в Москве.

Однако операторы московского рынка аренды больше склоняются к той точке зрения, что расчет арендной платы у нас будет производиться по американской модели (тем более что и развитие ипотеки решили проводить по-американски). Согласно этой модели ежемесячная плата за снимаемую жилплощадь не должна превышать уровня в 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья. Если взять за ориентир ту же абстрактную однушку в спальном районе, что и в первом примере, и оценить ее рыночную стоимость в размере $40 000, то получится, что стоимость ее месячной аренды, по американским понятиям, не должна превышать $320. Вполне подходящий по цене и удобный для расчета вариант. Заметим, что при американском варианте вычисления арендной платы вложения в приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду окупаются лет за 10. При европейском варианте срок окупаемости ближе к 12-13 годам.

В новом году аренда может подорожать еще

Вместе с ростом цен на недвижимость будет продолжать расти и стоимость аренды. В среднем по всем секторам в этом году аренда жилья в Москве подорожала на 20%. Риэлторы хором утверждают, что спрос на наиболее дешевые одно- и двухкомнатные квартиры сегодня в разы превосходит предложение, а поэтому неудивительно, если после ожидаемого обычного зимнего затишья на рынке аренды постоянный спрос на дешевое жилье вновь потянет цены вверх. Пока самым устойчивым спросом пользуются однокомнатные квартиры ценой до $450. В то же время предложение таких квартир в 3-5 раз меньше спроса. Хорошо, что в большинстве случаев людей, нацеленных на поиск относительно дешевого жилья, мало интересует, где именно, в каком районе Москвы они поселятся".

Некое равновесие спроса и предложения на аренду квартир наступает на уровне $600-700. После преодоления этого рубежа риэлторы отмечает постоянное растущее превышение предложения над спросом и увеличивающиеся сроки экспозиции квартир. Если говорить о некоем среднем уровне аренды московских квартир, то риэлторы на ноябрь 2003 г. оперируют следующими цифрами. Однокомнатные квартиры в среднем сдаются в аренду за $350-450, в центре - примерно за $500 в месяц. Двухкомнатные - от $470 до 570 в месяц, в центре не менее $600. Трехкомнатные квартиры реализуются в достаточно широком ценовом диапазоне от $540 до 740, а на квартиры в центре стоимость аренды начинается от $700.

Сроки окупаемости - от 6 лет

Как оценить перспективы окупаемости вложений в покупку квартиры, если деньги возвращаются за счет сдачи ее в аренду? Геннадий Стерник, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, предлагает оперировать таким понятием, как индекс валового рентного множителя (ВРМ) рынка квартир. "Он рассчитывается как отношение цены аренды объекта (суммы арендной ставки за период) к цене покупки, - говорит Стерник. Обратная величина дает приблизительную оценку срока окупаемости инвестиций в приобретение (строительство) объекта с последующей его сдачей в аренду. В конце 2001 г. эта величина равнялась приблизительно 0,091 / лет. То есть срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, при сдаче ее в аренду равнялся 11 годам. С тех пор эта величина практически постоянно снижалась. Сегодня индекс ВРМ относительно декабря 2001 г. составляет 0,86 (снижение на 13%), то есть срок окупаемости инвестиций равняется 12,8 года".

При этом особняком стоит сектор элитного жилья. По подсчетам риэлторов, инвестиции в приобретение элитного жилья в Москве с последующей его сдачей в аренду окупаются в гораздо меньшие сроки - за 6-9 лет. Связано это в первую очередь с гораздо более высоким уровнем арендных ставок на аренду элитных квартир классов А и Б. Особенно выгодны инвестиции в квартиры класса Б. Ставки аренды жилья это класса колеблются от 3000 до $10 000 в месяц в зависимости от местоположения дома. Интересно, что в последнее время основными арендаторами элитных квартир являются российские граждане (а не иностранцы), на долю которых, по разным оценкам, в этом году пришлось до 70% таких сделок. Особенно востребованы квартиры площадью от 100 до 160 кв. м. Приобретение такой квартиры на одной из первых стадий строительства, ее ремонт и меблировка могут обойтись примерно в $5000 за квадрат. Причем ремонт желательно выполнить "консервативно" - пастельные тона, обязательная покраска стен, белая сантехника, гладкие двери, хорошая кухня с встроенной техникой. Наличие разнообразных дизайнерских изысков, повреждение которых в процессе эксплуатации квартиры может влететь арендатору в копеечку, отнюдь не приветствуется.

Используя усредненные значения, можно сделать вывод, что инвестиции составляют порядка $650 000, а ежегодный доход от сдачи в аренду будет колебаться в пределах $90 000. Соответственно, окупаемость составит порядка 7,5 лет.

Михаил Морозов

Журнал "Русский фокус"